林一凡很是欣赏阿娟，她问的问题总能问到点子上。于是，他接着说，“我们这些人需要通过开发商的退房操作还有一个非常重要的原因，那就是二手房贷款的不易。很多城市的银行对于二手房的价格评估都是偏低的，因为政府和银行制定了标准，这个标准的调整远远落后于房价的市场价格上涨。所以，不通过开发商销售房子的话，房屋的贷款额就很低，这样的情况就要求买房人支付更多的首付款。高额的首付款是许多人购房的障碍，很多高学历的年轻人收入高，而且对于日后收入增长的预期强，因而不怕购房贷款的月供，但他们工作时间不长，还没有积攒足够的现金支付过高的首付。况且，即使是有钱的购房者，很多人在不差钱的情况下也是愿意最大化利用银行的贷款的，因为他们的企业也是大量借贷，甚至是高利贷。银行的贷款利息成本是低于他企业的财务费用成本的，因此不能高额贷款的结果会对于房屋的销售形成很大的制约。而且他们的炒房都有贷款，转让时银行难以转按揭了，就需要有先期资金还清贷款再出售，过桥资金也是成本。而通过开发商的售房，由于开发商的担保和开发商与银行多种贷款合作基础，这样的转让不算是转按揭，按揭房的转让需要先还清贷款的过桥资金就给省略了。”
　　
　　“我明白了，这样操作实际上是跟开发商银行互利互惠，我这样理解对吗？”老冯忽然在一边插了一句。
　　
　　林一凡笑了，“是的，我们这样做是最大地利用了开发商和银行的资源，减少了自己的风险。我们这样操作只不过是开发商在手续上给予的便利，真正的售房却要通过专业的代理公司，最方便的还是通过开发商的销售团队来解决，所得的炒房利润分出一部分比如10%出来，或者是给售价3%的佣金就可以了。这样的成本与二手房的售房中介费相比，是非常合算的。这样就是我们的房子与开发商的房子混合在一起销售，结果买房人根本不知道自己所购买的是我们的房子还是开发商的房子。假如你是购房者，如果你挑中了我们的哪一套房子，我们就退哪一套房子，在你眼前可以看到、感到的情况与你直接购买开发商的房子是没有区别的。至于背后的区别，开发商、代理公司的人也不会说，这样的结果引发的外部现象就是该楼盘的退房率超高。”
　　
　　“这样有没有法律上的风险？”坐在李太旁边的陈小航忽然问了一句。
　　
　　林一凡笑了，“你要是到各地房地产信息网上去看一下，就会发现某一些楼盘显示的退房率居然超过100%，也就是所有出售的房子被退过一遍，这背后就是我们这些投资客的功劳了。但是很多不了解的局外人说那是假按揭泛滥的结果，事实上假按揭绝对不敢这样明目张胆，而炒房退房却是不怕有关方面严查的。同时，退房也需要有技巧，那就是退房合同的时间要把握好，签署合同的时间控制在政府要调控市场的时候，办理手续和退款的时间是出手的时候。”
　　
　　“绝啊，林先生对炒房的理解就像武侠小说里的高手。大家给鼓鼓掌！”邵老板在一边喊道。
　　
　　林一凡赶紧摆手，“千万别这样说，我林一凡只不过是经验多一点而已。我刚才解释了我上午没有叫大家出手的原因，不知道大家对我这个说法认不认同？如果认同的话，下午我们还照此办理；不认同的话，大家可以自己作出选择。”
　　
　　“同意同意。”高老板首先响应。有人一带头，别人自然也都说好。
　　
　　回到桌前坐下，刘苏苏对林一凡道，“需不需要我帮你们和开发商沟通一下？作为招商局，我们很希望成为你们和企业之间的桥梁。”
　　
　　这话有点儿官腔，但是，此时说出来却显得很自然。林一凡道，“这事是急不得的，如果对方意识到了这点，估计会跟我们联络的。”
　　
　　刘苏苏道，“上午我们去的这两个楼盘都是开发区比较高档的楼盘，位置都在规划的商业区范围内。既然大家都有兴趣，如果他们没有意识到服务不到位的话，不是双方都失去了个机会吗？”
　　
　　“既然如此，那就麻烦刘局长帮忙沟通一下啦。”耿勇在一旁恰如其分地说道。林一凡似有似无地看了他一眼，这是一种赞许。