面对复杂多变的国际经济环境和国内经济运行的新情况新问题，我国将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，把握稳中求进的工作主基调，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持就业和社会大局稳定，在转变经济发展方式上取得新进展，在深化改革开放上取得新突破，切实防范和化解风险，为社会平稳发展创造良好的经济环境。
这个宏观政策定调显然是十分理想的，其中，让房价合理回归的提法虽让人浮想联翩，但也算是十分科学的，同时，实行中性的住房金融政策，增加普通商品住房供给，支持自住性需求和改善性需求以防止房地产的快速下滑的结果似乎也是有效的。
从市场表征来看，2012年中的房地产市场运行显然维持弱平衡状态，符合国家宏观调控政策的预期。全国大多数城市的房价环比总体下降，这是中央调控政策所期望的。土地的购置面积、住宅新开工面积、房屋销售面积的同比下降和房地产开发投资增速的回落，也在意料之中。
据国家统计局发布的数据，房地产供应方面：仍然在制动的惯性中减速增长。2012年1~3月，房地产开发投资的增速回落。全国房地产开发投资一共是10927亿元，同比增长235%。如果扣除价格因素，实际增长207%，增速比2011年全年回落了44%，比上年同期回落了46%。其中，住宅投资7443亿元，同比增长19%，增速比上年全年和上年同期分别回落了112%和184%。房屋新开工面积39946万平方米，同比增长03%，增速比上年全年和上年同期分别回落了159%和231%。其中住宅新开工面积29427万平方米，下降52%。
房地产需求方面：商品房的销售面积明显下降，待售面积显著提高。1~3月，全国共销售商品房是15239万平方米，同比下降136%，住宅销售面积13387万平方米，同比下降155%。商品住房待售面积全国现在还有301222万平方米，同比增长355%。
整体来看，投机投资性的购房需求因政府强控和预期逆转导致明显减少，大部分城市的新建住宅价格同比增幅放缓，环比下降。由于政府对居民自住的首套购房的政策支持，由于工业化、城镇化还在快速推进，由于户籍制度的改革，就全国来说，静态来看，2012年的市场跟2011年的市场大体是相差不远的。
但这种弱平衡状态还能持续多久？
毛泽东说：“所谓平衡，就是矛盾的暂时的相对的统一。”恩格斯说：“一切平衡都只是相对的和暂时的。”从上述数据，我们知道供应增长与需求萎缩的反向运动，必将导致房地产市场弱平衡状态的打破。
作为资本密集性产业，打破弱平衡的诱发点应该是房企资金链。
中国银监会前主席刘明康近日表示，未来三年将有345%的地方债到期，涉及47万亿人民币，有关地方债，仍有隐忧，但总体风险可控。但内地地产开发商的风险正增大，现时大多数内地房地产商现金流为负数，虽然房地产商会透过各种融资渠道获取资金，但互相担保情况普遍。随着楼价及成交量同步下跌，其资金链会愈趋紧张，第二季较第一季紧张，而下半年亦会较上半年更紧张。
但房企资金链的紧张并不必然意味着未来房价的下降，因为它同时也意味着房企的主动与被动退市，也意味着供应下滑以重新寻找与需求的动平衡，也可能意味着房地产政策的逆转。2012年1~3月，全国土地的购置面积是7859万平方米，同比下降539%。这成为弱平衡总要被打破的暗示，也成为两年后供应下滑的明证。
既然中国的房地产调控是政治调控，政治主张将随政府任期而发生变化，这是符合逻辑的，2013年的政府换届前后很可能是弱平衡打破的重要时点。由于政府换届产生的“政策落差”自然就是新的平衡的起点。
从经济效率上来看，形成结构上的不平衡，才是形成新的发展的动力源。
当举国上下为房价的涨落而忐忑的时候，当举国经济为房地产的去留而纠结的时候，我们更需要理性的思维和深邃的目光。
近读李稻葵教授的一篇文章《中国经济最大风险来自房地产》，从全球经济谈到中国经济，文章是谈话式的，其中稻葵教授就房地产业说了一段话：“2012年中国国内经济最大的不确定性还是来自于房地产。2012年房地产价格回升不太现实，房地产崩溃的可能性也非常小，如果出现60%这样崩溃性的下降，对宏观经济的影响很大。影响房地产走势的最大因素是政策因素，任何政府都不会让自己的政策走到让房地产崩溃的境地。我的判断，2012年房地产市场会调整，量、价齐降，但是不会崩溃，也不会出现回升。”
“中国经济最大风险来自房地产”这样的观点显而易见似乎是不错的，但这样的观点是常规性观点，是对中国这个特殊的政治经济体的并非深思的谈话表达，或者是媒体的并非熟虑的媚众表达。
其实，即使从李教授的这段话中，我们只要具备基本的逻辑思维，得出的结论恰恰是：中国的房地产是安全的，其安全性的核心决定因素表征为“任何政府都不会让自己的政策走到让房地产崩溃的境地”！因此李道葵教授最后的判断是中国房地产没有不确定性。
我还认为：不但中国房地产是安全的，而且中国经济的最大安全来自房地产。本书将从另一个视角将这个事实陈述出来。
其一，房地产业仍然是中国经济安全的稳压器。全球经济哀声一片，全球化的中国经济无法独善，危机从各方传导输入。中国经济的三驾马车是出口、投资、消费，出口衰减，消费未振，中国经济增长要保8，完全的去投资化是不现实的。正因为世界经济极不确定，经济不稳定会导致政治不稳定，中国经济在这种不确定的大环境中需要一个消除危机传导的稳压器。因此，起码在2012年，这个稳压器还必定是房地产业。另外，从民生角度审视房地产业，过去，房地产业市场化进程的推进，大大提升了住房生产、分配、消费各环节的效率，拉动了中国经济，解决了大部分城市居民的住房问题。2011年以来，大力推进住房保障，通过非市场化手段解决部分困难居民的住房问题，同时，通过宏观调控保持住房价格相对平稳，使其与国民收入增长相协调。市场机制在住房领域的资源配置中起基础性作用，促进房地产业健康协调发展；住房保障则着力解决低收入家庭的住房问题，促进住房领域和谐稳定。保障房与商品房双轨制的协调发展，决定了房地产业的安全，也保障了中国经济安全。
其二，房地产业是中国经济安全的调节器。中国经济结构调整势在必行，中国经济结构调整阵痛难免。从国民经济全局审视房地产业，历年来，全国房地产开发投资占固定资产投资总额近20%，占国内生产总值近10%，已成为国民经济的核心组成部分。无论当经济繁荣需要抑制需求时，抑或当经济衰退需要拉动需求时，房地产投资的调节作用都非常巨大。房地产市场调控为经济平稳健康发展服务，就成为了宏观调控的有机组成部分。2012年，中央采取差别化的方式实施房地产调控，终极目的仍然是避免房地产市场大起大落，严防房地产价格的剧烈波动传导至虚拟经济，进而波及实体经济，这就决定了中国房地产业的健康稳定发展，也就是说，中国的房地产业是安全的，同时房地产业健康稳定发展保障了中国经济安全。
其三，房地产业是中国经济安全的补水器。众所周知，地方政府对土地财政的依赖，地方财政收入约50%来自土地出让金收入及房地产税收入。2011年我国土地出让金的收入超过315万亿，其中房地产出让土地的收益为27万亿。虽然地方债和房产税改革在逐步推进，有些地区或由中央转移财政支付，但远水近渴决定中国大多数地方政府的卖地驱动与卖地效用仍然还要持续较长一段时间。地方财政的枯竭不是中央政府的意愿，决定了中国经济结构的去房地产化还需要较长一段时间，也就决定了中国房地产业是安全的，同时因为房地产业的安全才能保障地方政府的政治稳定和经济安全，才能保障中国的经济安全。
2012年1月70个大中城市新建商品房（不含保障性住房）价格环比全面停涨，以及可预期的房价继续下探并非房地产业的末日。从理性思维和经济规律出发审视房地产业，我们不能仅仅停留在用房地产市场的基础数据解释已经出现的经济现象，而应该对决定市场需求与供给的诸多因素进行深度考量。中国经济软着陆的政治要求以及城镇化进程还将持续的国策趋势决定了房地产市场潜在的需求扩张是长期的、必然的，同时房地产业的规模与地位决定了其对国民经济的深刻烙印的消除是渐进的。因而，房地产业的繁荣仍然可以持续较长一段时期，而且，只有这样，中国的经济才会是安全的。
“在世界经济迷茫中，中国房地产仍将倔强前行。金融危机灰烬后，中国房地产亦可烧结舍利子。这是我最近两月潜心研究的新结果。”我于2011年9月7日在腾讯微博上如是说，到如今，事实已经证明如此。
回顾2012年中国房地产业的整体状况，参考一些材料，我们可以知道：上半年成交量回暖显著。一季度主要受益于开发商以价换量，刚需释放，二季度则主要是由于资金成本曲线下移使得改善性需求入市加快。从7~8月的情况来看，楼市成交热度依然不减，预计下半年成交量将继续好转。上半年尤其是二季度改善性需求的入市，推升了部分地区的房价。对房价涨跌的逐步显现结果的预判，很大程度上让消费者理性判断了中央政府对楼市调控政策的预期。
我们且不管所谓的官方和民间数据，我从日常实践和圈内朋友的交流中感知，从微观层面看，8~9月各地楼市的房地产销售已经超出市场预期，房价已基本全线回暖。而且，更重要的是，无论出于客观压力还是主观预期，行业的投资形势发生改观，开发企业的投资意愿开始增强，主要原因是7~8月行业销售持续好于之前市场预期，从行业各环节来看，销售、投资、现金全面打通，行业已现确定性复苏。
2012年以来，市场对房地产复苏前景的担心主要集中在房地产投资上，因为房地产投资意愿急剧低落。“金九银十”虽然不会再像前些年那么狂放，但因房价大幅下跌的可能性已不再存在，房价大跌预期的落空，将促使刚需和改善性客户集体入市，“金九银十”成为一个确定性的回暖季已无疑义，由此，房地产行业从低潮期的“去库存”爬行到景气再上升期的“再生产”基本也已无疑义。
2012年9月14日凌晨，美联储在结束货币政策会后宣布，启动第三轮量化宽松政策(QE3)：将每个月向美国经济注入400亿美元，0~025%的超低利率期限延长到2015年年中。
虽然，我们不能说美元一量化宽松，中国房价就大涨，但地球是平的，QE3对于中国最大的挑战在于通胀卷土重来，因为美元指数下滑可能导致国际大宗商品价格上涨，传导到中国市场，可以预见的输入型通胀将压缩降息等货币宽松和财政刺激政策空间，通胀上升将在更大程度上制约中国央行未来货币政策的灵活性。
美国此轮量化宽松以抵押贷款支持债券为目标，对房地产市场和金融体系的刺激意义更大。在流动性重启的过程中，资源性行业和高周期性行业在短期内应该有较强的走势，这也是一件并无疑义的事情，政府要实现稳增长与降房价两个并行相悖的目标无疑更加困难，而在无法并行的情况下，允许房价适当上行是不得不做的选择，房价上行即意味着行业景气度再度复苏。
再者，我们试着分析新一届政府执政后，在外需继续低迷、内需并未完全蓬勃的情况下，新一届领导班子将以什么来作为经济振兴的启动点和过渡面？据我仔细研读李克强总理发表在《求是》杂志的关于推进城镇化发展的系列文章后的心得，以及这几年在城镇策划投资的实践过程中，所遇到的地方省级最高领导对城镇化所给予的高度重视程度来看，我认为城镇化（主要指三线城市、四线乃至五线城镇的开发）将成为中国未来五年的经济增长点，并同时成为实现中国经济结构转型的平稳过渡基础面。而城镇化虽然意味着中国房地产业最后的春天，但对中国房地产业的全面复苏所起的支持作用是毋庸置疑的。
虽然我说：中国房地产业全面复苏已无疑义，而目前多数开发商正在加大新开工力度也逐步印证着这个判断。但这些新开工项目仍然是原来的存量土地，从土地市场方面观察，上半年土地供应减少、土地市场冷清是不争的事实，即使下半年土地市场环比、同比出现改善是大概率事件，开发商拿地仍然变得非常谨慎。
因此，我认为目前房地产业的全面复苏确定无疑，但这个全面复苏的力度仍然只是“弱复苏”。如果从更长远点来进行战略考量，考虑到中国人口老龄化变局和房产存量的巨大隐性空置，我们说这次房地产业的全面复苏仍然只是房地产大潮东流的七彩回澜而已。
城镇化是中国现代化进程中的大战略。
中共中央十八大报告提出，坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路。
城镇化仍然是推动中国未来经济增长的主要动力。李克强总理曾多次撰文及在公开场合表示新型的城镇化将会是中国未来经济发展的动力。我们知道李克强总理的北大博士论文是以城镇化为题，而原以城镇化为主导目标的“十二五”计划的起草事实上也在中央的全盘统筹下由其负责协调起草工作。因此，这不仅体现了中央在城镇化政策决策执行上的传承，也意味着未来数年中国的整体经济政策将不会出现重大变化。
城镇化的持续推进，意味着中国的固定资产投资仍将保持在较高的水平上。这样的政策并不意味着中国仍将忽视消费，恰恰相反，保持投资增速，事实上是在一定经济发展速度的基础上，推动经济转型的发生，以保证经济的平稳转型。当然在本书中，我并不是想就城镇化与经济稳定与经济增长的关系过多着笔，而是想就新型城镇化政策与未来房地产市场趋势的关联谈几点独立的看法。
本书选择如此标题，绝对不是笔误，也绝对不是自相矛盾，更不是为哗众取宠，而是非常形象地传达出了城镇化将带来的房地产市场的奇妙趋势变动。
从概念上讲，按照75%的城镇化率计算，意味着中国城镇化率还有25%的提升空间，将会有3亿多农民进城。这是中国最大的内需。十八大报告提出：“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。”
因此未来几年经济工作的主要任务之一仍然是积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平。要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村的辐射带动作用，壮大县域经济。
也因此，未来几年仍然是要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上。要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制，提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平。
配合城镇化的，未来几年在房地产领域，经济工作的主要任务仍然是，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。
我一直以来从事城镇化的研究，我认为：当前中国，城镇化的提法比城市化的提法更有意蕴，无论从城市良性化发展的需要、战争防范的需要，以及资源最优利用阈值限度的需要等各方面因素来看，超大型城市并不是最好的城市化之路，也不符合中国现状和未来的发展。因此要走有中国特色的新型城镇化之路，以中小城镇吸纳消化该城镇辐射的农村人口从而形成以中小城镇为主体的蛛网型城市化格局，才是中国城镇化的最优选择。
基于这种选择，把重点放在加强中小城市和小城镇发展上，三四线城市是城镇化的第一站。推进城镇化的国策将渐次吹散中国广大的三四线城市楼市的冬天阴霾，这是毋庸置疑的。
同时，新型城镇化将城镇化与工业化和农业现代化紧密相连，也为房地产的需求注入了持续和强劲的动力。推进城镇化的国策将迅速吹绿中国广大的三四线城市的楼市春天，这也是毋庸置疑的。
但是吹旺楼市，并不表示必然就会继续吹大房价泡沫。城镇化促推未来房地产业的发展实际将围绕三个主基调：一是解决农村迈向城镇化的第一站；二是加大普通商品房供给，支持自住和改善性需求；三是必须解决农村转移人口的落户，就要加大保障房的建设。这三点的实现都将摊薄全国的总体房价，而同时政策与舆论在未来数年对大城市房价泡沫化管理仍将是坚定不移的，从而出现吹暗房价的结果——稳定和平抑全国总体房价。
因此，我们说，2012年后的房地产仍将会是继续繁荣的，其主要特征是以三四线城市的楼市繁荣为代表，对大城市的高房价会通过财政政策、货币政策和税收政策予以抑制，从而全国的房价会总体平抑。相对2012年，未来的房地产需求仍会有一定幅度的上升，销售面积仍会有一定幅度的增长；而房价水平，我们相信政府稳定房价的决心和出台的调控改革措施，预计全国总体房价仅仅只会是温和上涨。
吹旺楼市同时吹暗房价是一个从中央到地方的皆大欢喜的结局。我们还可以将关注楼市的眼角余光瞟一下：在推进城镇化的进程中，城乡一体化也被重点突出，这意味着中国不仅在城镇化进程中需要增加投资，也将通过城镇化来实现城乡结合，来推进城镇和乡村的协调发展。五线城镇的房地产也是值得关注的。
京公网安备11010202007521号