另外，财政分权下的地方政府作为一个相对独立的主体，为了自己的经济利益存在着大量的自利性行为。这些自利行为集中表现为地方政府的发展冲动，这种发展冲动又集中表现在地方政府为发展经济而进行的公共投资项目上。
这些，导致了地方政府推高地价的内生冲动。
病灶之二：有限土地存量约束下的囤地体制
囤地，是地方政府或房地产开发商控制土地供给与需求格局的一种操纵性经营行为，也就是通过控制土地来控制建房数量，使其供给小于需求，推高房价。在房价较高时，将地转卖给其他用地商，或者自己建房，谋取更多的利润。显然，能囤地的肯定是掌握政治势力或资本势力的顶端群体。在中国，其实就是地方政府或资本势力雄厚的企业（央企或上市企业）。地方政府将城郊和农村的集体土地，以较低的价格征用过来，先储备起来，控制供应量，创造供给小于需求的局面，促使区域房价上升，再将储备土地进入“招拍挂”，这时政府就获得了囤地的最大收入。房地产商也采取囤地措施，使住房供给始终小于需求。地方政府和房地产商的这种因囤地而额外暴增的收入，必然要进入房价，这是导致房价上升的一个很重要的原因。
病灶之三：土地出让的高度垄断体制
土地“招拍挂”作为一个土地出让工具，本身并没有什么对错。但是在操作层面，“招拍挂”已经异化为土地出让高度垄断体制下的一支魔杖。
这支魔杖之所以能点地成金，并不取决于魔杖，魔杖仅仅是一个道具，其运用之妙主要取决于地方政府这个魔法师的存乎一心。目前运行的土地“招拍挂”市场，是供给方地方政府高度寡头垄断、需求方房地产商充分竞争的一种经济行为。这种高度寡头垄断的土地买卖市场，具体特征是：第一，土地挂牌信息是未完全、连续、彻底、充分向全社会公示的；第二，土地出让没有在全国或省级区域之间实现联网，没有形成一个规范的市场交易体系；第三，一些地方政府在土地“招拍挂”方面，存在主观上的内部交易。
总体来说，供地体制病在何处？其本质是土地出让的高度垄断，其核心是地方政府财政多收的利益驱动，其表现是现行财政体制使卖地收益最大化成为地方政府政策和行为的必然取向。
解决：供地模式之变！
中国最大的问题是人口众多与耕地较少，这是一个两难的命题。究竟是实行严格的耕地控制制度以保证粮食安全呢？还是牺牲部分耕地来满足住房的建设需求，以防止房价上涨过快？
中国目前的城镇化水平只有50%左右，就目前城镇房屋存有量和城镇人口相比，我们住房还存在50亿平方米左右的缺口。未来20年，如果城镇化水平提高到70%以上，城市还要增加4亿人口，如果不解决供地模式问题，房价还将持续上升。
当然，如果把房价高涨的全部责任推给土地供应，显然是没有道理的。理论上讲，中国文化基因中的购产置业冲动以及资产持有成本低导致的对房产的过度需求（减损、保值、投资或投机取向下的囤房）才是推高房价的罪魁祸首。但是在本书中，这暂不是我们要讨论的主题，我们关注的是土地供应模式应如何改革以应对并支持中国未来的城市化可持续发展。
天道第一：中央对土地一元化管理必须提速推进
目前已逐步实行将集体建设用地纳入年度土地利用计划当中。集体建设用地和国有土地纳入统一的土地计划管理范畴只是国家将分阶段推行土地一元化管理的先导，随着各项改革制度的配套推进，分类型合并集体土地与国有土地的计划管理，将集体土地吸收合并为国有土地，建立一元化的国有土地管理制度，以终结目前中国的土地所有权制度缺陷所造成的土地权能不清、权益失衡所引发的一系列深层次问题。
地道第二：建设用地之城乡统筹必须快速推动
目前，在中国，一方面是可利用建设用地非常紧张，外加承载养活十几亿人口的耕地红线时时敲响警钟；另一方面，城镇化扩张过程中的城市和农村土地利用效率非常低下。
长期以来我国的城市建设走的是外延式发展道路，土地利用效率低、利用方式粗放，忽视了城市土地的内部挖潜，造成了土地的严重浪费。根据一项对全国644个城市的统计表明，我国城镇人均建设用地达到了133平方米，大大高于国际人均建设用地80多平方米的水平，城市里各种开发区和工业园区的土地利用效率更是十分低下。就每平方公里建设用地的投资量而言，美国比中国高出2倍，德国比中国高出6倍，日本和英国比中国则高出数十倍甚至上百倍。
另据中央党校周天勇教授研究报告：1978年的农村村庄用地只有7000多万亩，2007年达到了27000多万亩，村庄用地扩大2亿亩，而农村人口却净减少了6000多万人。城市建成区，改革开放初为2600多万亩，2007年为7600万亩左右，30多年来城市建设用地扩大了5000多万亩，却转移和增加了41亿人口。显然，农村村庄用地也存在严重的浪费和滥用。
虽然粮食安全和城乡居民的住房安全同样重要，但是从国家战略和国家安定的大方向来看，粮食安全远高于居住安全，因此土地资源的分配应该首先保证耕地红线，其次才是建设用地。
在解决建设用地问题上，必须将城市和农村建设用地纳入统一规划，综合解决。国土管理部门要继续严格控制建设用地的增量，形成倒逼机制，促进城市土地利用方式和经济增长方式转变。通过土地供应指标的下达量来硬性约束地方用地的冲动，逼迫地方政府提高土地利用效率，促进土地节约集约利用，将土地利用方式由粗放外延式转变为向城镇内部集约挖潜式。同时随着城市化的进展，更多的农村人口进入了城市。一些农村衰落了，就有必要复垦成耕地，同时严格控制农村新批宅基地的供应。
只有这样，对城市土地和农村土地实行科学化规划和集约化利用，推行城乡统筹，进一步提高土地利用效率，我们才能在有限土地约束下实现可持续发展。
财道第三：地方政府卖地财政体制改革要分步推行
从目前来看，供地模式改革的目的是要实现：改革土地有偿使用方式和土地收益分配使用办法，解决地方政府过度依赖土地收入的问题。
目前最重要的有两点：一是改革土地有偿使用方式，使得土地有偿使用收入不过分集中在一次出让；二是改革土地收益的分配使用办法，使得土地的收益分配、使用更加合理。
从战略层面来讲，中央政府与地方政府的财政税收分配厘定要重新思考，同时有必要将地方政府一次性的巨额土地出让收入摊平到土地使用期限全期。将土地和房屋几十年的收入，改变为长期可持续的收入，以抑制地方政府推高地价的内生冲动。大幅提高土地交易增值税，并全额作为地方政府税收，中央和省级政府不再进行集中和分成。
从政策层面来讲，有计划地推行土地一元化管理，在符合建设规划的前提下，将各种类型土地全部自由地进入市场；根据建设规划的科学性需要，将进入土地交易的门槛分别设置，既保证规划效率的需要、需求，充分竞争的需要，又对大面积购买囤积土地的开发商进行限制。
从操作层面来讲，把政府高度垄断的土地供应市场，改革为信息充分对称的市场，与竞争性的土地需求市场对接形成竞争性的土地供给市场，建立县、中心地区、省，甚至全国性的土地交易市场或土地交易网，通过网上撮合形成均衡地价。
从长远来看，我们更需要关注理顺土地的价格体系与国家经济发展的长远关系，平衡收益体系分配的效率和公正。
中国限期地权之惑与危变忧思
古语云：有恒产者有恒心。于是我们疯狂地购买房地产。
但是面对有期限的土地使用权，我们是“地客”不是“地主”，房主终究成房客！于是，我们困惑了：中外地权比较后，我们中国的有限地权、畸高房价是否极度虚幻？何况40年的商业物业土地使用权，在我们有生之年就能看到结果，我们的“空中”楼阁将何以处？
我在地产观察实践中得出结论：半地权将导致未来房产价值大衰减，半地权或将演绎“公共利益”驱逐原居民的新一轮城市改造运动。
也许有人会说，我们终究是过客，何必考虑这么长远的事情？那我要问，如果香港是永久土地权归英国，而不是九十九年租权，那我们收回香港的方式又会是如何选择？而在2011年1月17日，上海市规划和国土资源管理局在其《国有建设用地使用权出让预申请须知》中，出让的土地于期满后由出让人“无偿收回”及“出让人收回并补偿相应残余价值”的条款引起轩然大波，可见事情远不会那么简单！
是“地客”不是“地主”，房主终会成房客
人大代表宗庆后曾有说法“还完贷房子就不是自己的了”，准确的表达应该是：七十年后，房子下面的地就没有使用权了，到时候是否还要让自己的后代继续缴纳土地使用税金来“供地”，让自己的后代从“房奴”变成“地奴”。
七十年土地使用权制度之争，其实质是“地主”与“地客”之争！七十年后，国家要求收回土地，怎么收？
如果我们是“地主”，国家就必须要收购我们的土地财产。各地方政府在做出任何立项和规划决策之前，也必须要依照行政许可法征求我们的意见；如果我们只是“地客”，国家自然可以随时无偿地停止执行契约，所谓的“恒产”就可能在一夜之间化为乌有。
所以，面对房屋与土地的产权困局，应该尽快以法规的形式确定下来，以体现对公民私产的尊重。
半地权将导致房产价值大衰减
美国实行最为自由的土地制度，土地产权是一种永久产权，拥有支配权、占有权、使用权、开发权、收益权以及遗产权，是一种全方位的产权，所以美国土地价格的实质是完全产权价格。
我国土地的价格是使用费用，而不是土地产权价值。土地使用权不具有土地发展权、开发权，但是具有收益权、遗产权和抵押权等，其实质是一种半地权。
美国土地私有制受到法律的严格保护，可以自由地买卖与出租，土地产权交易不受任何限制。在中国，政府认为建设用地所有权归国家所有，自然可以无偿征用土地；农业用地所有权归集体所有，地方政府具有相当大的支配权；而房产所有权人认为其对所使用的土地有收益权、遗产权等，征用其使用的土地必须支付其认可的收益。
这种中国式半地权将导致未来房产价值大衰减，为土地征用和房屋拆迁过程中的法律纠纷和产权界定等问题埋下重大制度隐患。
限期土地使用权的终极后果是驱逐私产
在中国，土地出让的数量和时机是由地方政府而非社会公众决定，从制度经济学的角度，它不是一种有效率的交易方式，政府与开发商的交易过程中，开发商处于弱势，而开发商又以更高的代价转嫁给了更弱势的购房者。
规划失控涉及的关于地权问题的另一个思考是：为什么中国城市的存、废、拆、建、迁、留都是由政府来决定的？政府的“公共利益”与公民的“个人权利”如何达到平衡？
宗庆后代表建议应当进一步明确《物权法》关于“自动续期”的规定，确系由于社会公共利益需要收回的情况要按当时的市场价予以补偿。同时法律应当对“社会公共利益”的范围做出明确的界定。
如果对公共利益的界定模糊，没有立法层面的规定或者引导（如法国的SRU法对于节约使用土地的法律条文规定），没有相对健康、完备的政策工具，或许，这种半地权制度的终极结果，极有可能演变为“公共利益”驱逐原有居民的新一轮城市改造运动。
群体性房价焦虑症
一直以来，关于房价，引发了国人过度的焦虑，一些房价斗士更是不自知地加剧了这种社会群体性焦虑。常常深觉这个房价之扰早已超越了经济的范畴，也超越了政治的范畴。2009年房价纷扰尤甚，当时曾有这样的数据在网上疯传：1月至10月中国房价真实涨幅达到308%。且不说这个数据并不符合专业逻辑，只因它导致了让想买房没买房的、买不起房的、并不熟悉房地产的人们，不辨别它的对错与否，就堕入了房价狂躁状态，我们或许就应该谴责这种无良知的数据。
我当时隐约感觉到房价之扰已经进入一种社会病理的范畴了。但这种感觉一直在模模糊糊。直到有一天在门诊听到一个医生训导一个病人，我恍然大悟。这个病人是一个农民，总觉得脑袋里有噪声，被医生真蒙假骗，花了8万元，花光了家里所有存款，举债看遍了县级医院、市级医院，最后动用了中南地区唯一的30级的核磁共振仪，查遍了身上所有器官，得出的结果仍然是没有任何器质性问题。医生最后对他和他老婆说，你赚这点钱很不容易，你的身体没病！不要再做检测了！你得的是神经官能症。不要刻意关注，或许就会好。
房价不就是市场经济或准市场经济中的一种价格行为吗？我们何必投注如此多的偏执眼光和谩骂的唾沫呢？让房价不堪承受之重，让百姓不堪焦虑之重。房价之扰其实已经反映了一种社会群体性的神经官能症。房价没病，病的是人。
我回来查了一下，《中国精神障碍分类与诊断标准第三版》（CCMD-Ⅲ）中神经官能症的描述性定义：“神经官能症是一组主要表现为焦虑、抑郁、恐惧、强迫、疑病症状，或神经衰弱症状的精神障碍。主要表现为持久的心理冲突，病人觉察到或体验到这种冲突并因之而深感痛苦且妨碍心理或社会功能，但没有任何可证实的器质性病理基础。对冲突往往使用夸大的或潜意识方式处理。”
有关房价之扰的言论一直以来甚嚣尘上，且不说极度贬抑国家统计部门的统计数据的公信力，且不说过度渲染炒房客通过银行体系的高杠杆在炒高中国房价，其他相关言论诸如通货膨胀预期焦虑、政府优惠政策终止焦虑、海外热钱焦虑、国企垄断地王焦虑，这种“摧”人心弦的演说纷繁上演。郁伤肝，恐伤肾。
衣食住行，住排第三。只要有衣穿、有饭吃，有套房子我租着住难道就不行？对未来的粮食危机我们置若罔闻，对房价却这么偏执，这究竟是怎么回事？这并不是一个理性社会的正常表现，所以，要警惕国人群体性罹患房价神经官能症！
起码，在目前的中国，还是很少见到露宿街头的人，难道就一定要买一套房子？花三代人的心血买一套房子值吗？这种对房子的变态偏执不正是推高房价的终极祸因吗？只要我们对房子的心态是平和的，房价自然就会回归理性。只要我们有这样一种心态：不能看到“庭”前花开花落，我们可以看“天”边云卷云舒，世界同样美好，生命的意义并不一定要系于一套给人套上枷锁的房子。
房价的理性取决于人心的理性，理性的房价根植于理性的社会。
房价涨或跌，都是一个问题！
大致在2011年年初，中央政府与地方政府就房价调控展开了一场隐隐的博弈。这场博弈为行政决策学和政治经济学增添了一个非常具有研究价值的案例。
中央政府誓把房价调低以顺民意，而地方政府将房价调控目标设定为控制增幅。鉴于前几轮调控的效果，中央本轮调控的最大特点在于调控目标表述清晰，政策叠加，调控靴子不落地，其实质是利用市场预期为政策效果争取筹码。
而在不确定的市场预期下，企业陷入了定价困境。房价跌势预期比调控政策本身更可怕。调控政策继续模糊纠结，开发商既是热锅里的蚂蚁，也是风箱里的老鼠。
房价看涨派：理性预期或让调控政策失效
房地产市场是典型的预期主导型市场，预期决定着短期房价的下跌或上涨。
政策初始，开发商、投资客和刚需消费者都需要一段时间来消化政策，在市场的表现是刚需消费者短期观望，开发商和投资客顶住压力，双方势均力敌，形成僵持局面。
由于中央政府和地方政府政策诉求目标不一致，起初建立的政策模型开始发生变形，政策执行效果难到位。调控失效的根源在于地方政府和开发商动摇了政策模型，使得房价走势总是朝对刚需消费者不利的方向移动。短暂的市场平衡被打破，压抑的刚需消费者呈羊群效应集体冲进市场，房价形成报复性反弹。
理性预期观：房价上涨的根源是货币、信贷增长太快，地方政府财政依赖，土地涨价太快。因此，理性预期认为房价跌很难。人们根据政策和市场情况的变动修正自己的预期，理性预期或让调控政策失效。
房价看跌派：政策组合拳招招诛心
需求层面：限购令打击了投资性需求，部分刚需也被压制，连续的加息让消费者的决策压力增大，需求衰减。
供给层面：2009年下半年始，房地产投资趋向过热。进入2011年，这些新项目相继上市，形成一个短期供给的峰值。如果像以往一样死扛，未来将逐步进入库存增长阶段，从供过于求形成对房价涨势的压制。
本轮调控，伴随着抑制通货膨胀和经济结构转型的整体目标，行政调控与货币、财政政策并行，市场预期很难再被某一方胁持，中海地产北京花乡地王项目的定价困境便是一个典型的案例。
大规模保障房的建设，既避免房地产突然失血导致的政府财政休克，又能保障刚需的替代性供给。同时，国土部对“地王”严控，让政府的孩子——央企都出现了心魄动摇，而中小开发商由于信贷政策从紧，融资渠道受阻，更是面临资金链断裂的风险。
政策叠加的效用开始显现，以往选择死扛的开发商，这次可能真的有点“扛不住”了。
房价涨或跌，双手互搏难定输赢
房价涨？房价泡沫的破裂将危及中国的金融安全、经济安全和国家安定。这似乎已成为共识。涨无可涨！
房价跌？房地产作为支柱产业的地位既不是一日形成的，也不可能一日消亡。跌无可跌！
有数据可以证明：国内房地产业每增加1亿元投资，其他23个相关产业就将相应增加投入1479亿元，在增加国民生产总值和提升就业率上，有其无可比拟的巨大优势。且不说中国房地产与银行的信贷关联以及与地方政府的财政关联，从国民经济的角度看，房价大幅下降，必然导致房地产业及其关联产业的萎缩，就业受到影响。虽然目前国内新能源、新材料、节能环保等六大新兴产业正在形成新的动能，但在短期内要代替房地产是不可能的。经济结构调整不可能一蹴而就。
在咨询实践中，对大小房企和房地产消费者的问询，我给出了这样的判定：
政府之手和市场之手在双手互搏，双手互搏难定输赢，但唯一肯定的结果，就是双手互搏会消耗中国经济的内力！
房价已经失去了疯狂的预期支撑，对于大型房企，需要平滑利润率，防止销售大幅下滑引起业绩大幅波动，可通过促销降价，调整价格降低存货。对于中小房企回笼资金，快速上岸可能是最安全的办法。
对房企来说，调控靴子不落地，跌势预期比调控政策更可怕，销量衰减比价格走低更可怕。对刚需消费者来说，担心房价大涨，悲观为时过早！判断房价猛跌，乐观没有理由！
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