限购的行政色彩与行为色彩

　　限购以来，房地产界弥漫着一种对限购政令的纠结：地方政府怕约谈问责，房企老板怕房价逆转，富人的钱无处可投，穷人总怕被误伤。

　　限购到如今，房企和购房者纠结的问题已变成：中国未来的房地产市场与房价究竟会如何走？限购还会继续吗？如继续又还会持续多久？

　　在为一些房地产企业的战略咨询时，我总是就限购的本质切入来加以阐述：要理解中国式限购，只要了解其行政色彩和行为色彩即可。

　　从战略层面看，房企过于关注限购政令是没有必要的，限购的核心原因是基于中国房地产市场隐性和显性存量的巨大，中国房地产的深度矛盾已是不患“寡”而患不均，人均住房面积对一部分底层民众来说是一个虚词，他们是“被平均”了。但人均住房面积对政府来说是一个沉甸甸的实词，因为这显然已经隐含着巨大的风险了，所以才有多层“限”字令的出台。但限购政策因其行政色彩的本质决定它是短期的，无非房地产滚滚浪潮中的一朵浪花；从战术看，房企过于焦虑限购政令也是没有必要的，限购无非是短期需求的强行抑制，只要计算自己的现金链强度能扛多久即可，而不要固执于利润的“云”计算。

　　关于经济调节，总有两派理论，一派主张信任市场，一派主张信托政府。从经济调控过往的历史经验来看，无论是市场还是政府都难独立担当完美调控经济运行的重任，只有市场与政府的组合调控才是最佳的。但问题是，这种“组合成分比”并没有标准可循，所以经济总会在这个“组合成分比”的影响下踉跄前行。

　　我们理解中央政府的政令。要实现中国的经济结构调整，限购总比不限购好。纵使不会有很大的效果，但有效总比无效好；纵使不会有长效，但头痛医头总也是一种选择。

　　但同时我们也要深刻地明白一个道理，政府虽然是有限的，但也是有效的；政府虽然是有效的，但同时也是有限的。市场虽然是有效的，但也是盲目的；市场虽然是盲目的，但市场又是最终有效的。

　　那么，限购的本质是什么？

　　张五常教授之前曾针对央行货币政策批评道：“都不知道他们在说啥，全都是胡说八道……什么叫泡沫？所谓的泡沫就是拿针戳一下就破了。说中国楼市泡沫，但用什么都扎不破。中国的楼市泡沫是钢做的，而且还得继续涨。”

　　中国的楼市泡沫究竟是什么？为什么现在中国的楼市泡沫厚到针扎都不破？我认为：“中国楼市泡沫的实质既是资本推动，也是资本冲动的结果。”解决资本推动问题，央行在通过调整存款准备金率和加息来解决；解决资本冲动问题（根源于中国人的跟风心理），则可通过限购的行政政令来强行抑制。假设资本的推动力和冲动性衰竭了，楼市泡沫的皮还会是钢做的吗？

　　那么，为什么说中国楼市泡沫针扎不破？其实关键在于中央政府的调控政策心存一念之仁，因为房地产的支柱作用和拉动性，中央政府的心态是让楼市泡沫慢慢撒气，而不是让泡沫突然破裂。因此对行政调控的拿捏意图，是控制好楼市温度在零度和零度以上的区间浮动。但如果楼市温度总在零度以上，资本冲动又怎会退潮？这就是所谓泡沫不破的深层原因，否则以中国如此高度行政化的国度，要戳破一个楼市泡沫还不轻而易举？别忘了20世纪90年代那波房地产调控，中国大地楼殍遍野的惨象。

　　限购并未让房价下降，本质上还有一个特殊原因，就是地方政府的心态。地方政府退出土地财政不可能一蹴而就，地方政府基于自身的土地财政利益与财政压力，对房地产限购的原动力不足。因此，中央政府的一纸行政限购指令，到了地方政府手里，就有意无意间演变成了一场行为表演。

　　基于这种不彻底的行政限购意愿，房价下降也难。况且，如果房价真下降且幅度较大，资本的追逐冲动就会陡变为资本的逃离冲动，房价的下泄就更非可以人为妙手拿捏了。到那时，房价下泄，泥石俱下，地方财政、银行、地方政府融资平台都将面临坍塌风险，其危害性远难评估。

　　沉重与承重的物业税

　　沉重的物业税：物业税的全面开征是中国房地产业由盛走

　　衰的分水岭

　　记得在2009年博鳌房地产论坛上，物业税何时开征、如何征等一系列话题成为热议话题。有与会者发出呼吁，为了中国房地产业的长远发展，应该尽快开征物业税。物业税再次引起热议。我截取本次热议作为一直以来有关物业税争议的缩影。

　　正方观点：

　　著名经济学家、央行货币政策委员会委员、中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲认为，中国房地产业要实现长远稳定发展，必须克服需求和供给上的两大制度缺陷，开征物业税，提高土地利用率。只有这样，才能平抑房价。他表示，从需求角度，需求方最大的制度缺陷是没有房产税，也就是物业税。对于深圳目前正在酝酿的物业税带头试点，他寄予了较大期许，希望能早点实现。另外，他认为供给方面的制度缺陷是没有强制执行高容积率，应从制度上寻找到强制执行高容积率的途径，从而增加住房供给。

　　樊纲作为著名经济学家，毕竟高瞻远瞩，高人高语，一语切中问题要害。但理论毕竟是理论，与中国国情实践相去有距。

　　中间方观点：

　　“在中国的房地产市场，有相当部分税被政府收走，这些都加在居民身上。”瑞银投资银行亚洲区主席蔡洪平说。他表示，征收物业税的出发点是好的，但仍需谨慎，“中国对房地产调控什么事都干过。但最不可取的就是限制流通和消费，这是最可怕的”。

　　即使开征物业税，因为城市和地区发展水平不一样，物业税也应有所区别。摩根大通投资银行副主席龚方雄认为，税制的设计一定要非常具有地方性。美国各个州甚至县，税率都不一样。此外，还要考虑所有权性质的不同设计税率。

　　这仅仅只是微观层面的思考。于是否开征物业税并无建言。

　　反方观点：

　　认为中国现在及以前购买的房子都是一次交清了所有税费，里面已经包括了30~70年的各种有关税费，如果再开征物业税，是交二回税，物业税一旦开征，税收成本高，舆论抵触会非常大。

　　这仅仅体现了老百姓的视角，只是一声轻轻的哀鸣而已。

　　我认为：

　　支撑中国房地产繁荣的终极原因并不完全是城市化，而是先富起来的准中产阶级的过度置业购产，他们一般拥有的房屋平均在三套以上，如果短期内贸然开征物业税，将严重打压中产阶级的置产心理偏好和保值预期，将导致存量物业的脉冲式抛售，同时或许让投资需求在较短时间陷于休克状态，从而强力逆转正常运行的房地产市场轨迹，带来不可预测的连锁后果和深远影响。

　　因为中国仍将大力推进城镇化进程，房价仍将持续在高位运行，即使需求仍维持在一定的量能水平，但物业税导致的成本增加必将转移到房价上，从而导致房价继续攀高，推高居民生存和企业运行成本，于中国社会稳定和经济发展不利。

　　从长远来看，物业税作为调整房地产市场的供需手段，作为调节贫富差距的政治手段，也许是有必要的。但是中国的中产阶级目前才约占人口的五分之一，中国中产阶级的形成还处在不稳固的趋势下。因为支撑中国房地产繁荣的是中产阶级的囤房，如果短期内即开征物业税，将极大地增加中国中产阶级的税负，于中国中产阶级的稳定形成是大不利的。而中国之中产阶级的形成对中国的政治稳定和经济繁荣之意义或许远大于物业税的开征。

　　承重的物业税：开征物业税既不利商也不利民

　　关于物业税，有很多的争论，一般人普遍认为，开征物业税增加了房产保有环节的成本，是遏制投资购房比例以及打击靠房产升值而获取暴利的炒房客最简单而又直接有效的方式。

　　但实际情况可能并不会这么理想，就商业物业开征物业税，物业税必然会向租金转移。目前，没有物业税，要想租得一个好的商铺，在租金之外，流行的行业规矩是还要承担一笔很大的商铺空转费。因此，如果开征物业税，物业税必然会被商业物业持有方转移到租金里去，最后的结果反而是，租铺方承担了更高的成本，然后租铺方将溢出成本转移摊派到商铺上，最终推高物价。因此，对商业物业开征物业税，既不利商，也不利民，似乎利国。

　　就物业税问题，潘石屹也表达了相同的观点。他认为，物业税如果开征，对于商业地产来说，没有什么影响。因为商业地产通过出租，完全可以盘活物业，能够抵消掉物业税的影响。

　　那么，究竟开征物业税对住宅物业会否造成重大影响？会不会极大降低房价？

　　一般认为开征物业税能降低房价的理论依据如下：物业税一能增加持有成本，投机者望而却步，楼市供求关系逆转或缓解，房价随之下降；二是将一次性缴纳的土地出让金分成70年缴纳，占据房价主体的土地价格摊薄，房价随之下降。

　　关于第一点理由，只要城镇化速度不下降，那么因为土地资源的稀缺性，住房供求在较长时间还会继续维持求大于供的大格局，物业税的征收至多会遏制高端物业的持有，因为高端物业的变现难度可能更大；但对投资者持有普通住宅物业影响不大，而且会转嫁到租房者或二手房购房者头上。况且，物业税假设不是针对所有物业（除廉租房等保障房外）征收，就不会税负公平，这点肯定是行不通的。因此对按揭贷款购买普通住房的民众，可能额外又要增加更高的税负成本，这无疑雪上加霜。因此物业税开征不但不会让房价大降，反而更加加重了普通民众的税负。

　　关于第二点理由，最有可能操作的模式是地方政府土地财政体制改革分步推行：一是改革土地有偿使用方式，使得土地有偿使用收入不过分集中在一次出让；二是改革土地收益的分配使用办法，使得土地的收益分配、使用更加合理。“费随房走”的模式（开发建设期间土地使用费由开发企业交纳，业主入住以后由房屋的产权人交纳）将是变革土地财政比较可行的模式，同时也可实现调控房价。但这样的话，购房者的负担并不会降低，无非是从“朝四暮三”变成了“朝三暮四”而已。

　　所以说，即使从住宅物业开征物业税的结果分析，物业税开征可能并不利民。

　　至于开征物业税，房地产业肯定减速，对房地产业开发商，肯定是打击甚大的，相关言论已经很多，不再赘述。

　　开征物业税既不利民也不利商，现在对开征物业税还如此热衷？那开征物业税的好处究竟在哪里？