物业税开征之后，政府每年都会根据市场价格取走物业价值或增值部分的红利。从国外的经验看，房地产税是州以下地方财政的主要收入来源。比如美国，排除季节性因素，房地产税(财产税)约占地方财政收入的32%，如果扣除联邦和州的转移支付收入，约占50%。因此，改革现有的房地产税制，将房地产税逐步培育成为地方政府财政收入的支柱税源，是开征物业税的一个重要目标。
因此，显而易见，短期来看，开征物业税既不利商也不利民，开征物业税的红利归国家所有了。那国家难道不是包括了民众和企业吗？利国不就是利民利商了吗？
我们不应忘了，国家在包含了民众、企业之外，还包含了政府。
如果开征物业税后，政府在公共资源分配方面能做到公平和效率，对于全社会来说，以税收的方式来调整分配社会资源，既防止单一经济产业的畸形膨大带来巨大的经济泡沫风险，防止由于信贷的大量投放而引起恶性通胀，同时也防止土地及其他相关资源被严重浪费，实现整个国家的产业结构升级，同时拉动内需的均衡扩张，这些才是开征物业税的深远使命，也是政府拟开征物业税的终极意义所在吧。但如果政府在公共资源分配方面不能做到公平和效率，那开征物业税后，老百姓和企业的牺牲就仅仅只是一种献祭。
谁来保障保障房？
1000万套保障房虽然是分配到了各地，但是谁来保证保障房的建设，谁来保证保障房的质量？尤其是谁来承担保障房后期维护的巨额成本？这是难以绕开的结！
关系到民生与和谐，保障房建设成为2011年中央及各地方政府的头号王牌。住建部与各地签订了《保障性住房目标责任书》，将1000万套保障性住房的任务分配到各地，在业内被称为“军令状”。2011年全国“两会”开幕前夕，各地“两会”已经提出地方发展规划，其中“民生、和谐”成为各地政府工作报告主题词中出现频率最高的词汇。
在中国，因为政府行政力的强大，导致了一系列的经济“大跃进”。这次的保障房运动能在多大程度上凌驾于市场之上，运行于目前并不完善的制度体系上，却是一个很大的问号。
先看看数据层面，保障房开发量高热
2011年全国将建设公共租赁住房200余万套，是去年37万套的6倍。各类保障房建设将达到1000万套，比去年增加了70%。
其中北京新增保障房20万套，公租房6万套；上海新增保障房22万套，公租房4万套；成都新增保障房约400万平方米，公租房204万平方米。以成都为例，要完成国家分配的任务，需投入资金约140亿元。
再看看资金层面，保障房资金保障乏力
保障房建设资金主要来自三方面：政府土地出让净收益、住房公积金增值净收益安排的资金，以及地方政府的财政收入。
关于资金的缺口方面，相关的数据和文章比较多，我们不再赘述。但显然，用于支持保障房资金建设的资金还是捉襟见肘的，关于土地出让金净收益：以2009年全国各地土地出让总价款159102亿元计算，按10%的土地出让收益计算，约1600亿元。如果2011年调控效果显现，房价下跌，土地出让金还将进一步减少。而且这个10%还不能足额保证。
从历史比较研究，2009年国家下达的保障性住房建设计划，全国共需投入1676亿元，其中中央投入493亿元，占294%；地方配套1183亿元，占706%。而2009年全国财政支出决算表显示，2009年全国财政用于保障性住房支出为72597亿元，为上年的3133%；其中中央财政投入55056亿元，但地方财政仅投入17541亿元，只占计划的15%。
保障房后期维护层面，财政支出面临大考
关于地方政府的财政收入，我们结合国家出台的一系列经济政策，预估2011年地方政府财政收支状况，便冷暖自知。
保障房必须控制建设成本，但过于控制建设成本的东西建出来是个什么样的质量，从事过房地产行业的人肯定会有直观感觉，我们可以考察一些经济适用房小区。这么大规模的保障房建设，我们没有一个完善的管理监督制度体系，其结果不言而喻。
一旦低质量的保障房成批涌现，地方政府本来财政收支就是寅吃卯粮，再加上经济结构的转型，土地财政模式难以为继。廉租房，顾名思义，其租金与市场租金相比是非常低廉的，谁来承担这些房子维护的巨额资金支持？谁来保障保障房的民意不败坏成民怨？
保障房运动会否向我们表达这样的忧思：谁来承担保障房建设的“资金约束”？谁来承担保障房建设的“道德约束”？如果责任主体不明确、不健全，保障房运动或许会走向反面。不解决谁来保障保障房的问题，保障房最终将成为自身难保的保“障”房。
降存准与缩房贷的戏剧关系
我们知道，防通胀、稳增长是中国近期基本的经济政策。
2012年4月居民消费价格指数(CPI)仅上涨34%，低于3月的36%，也低于政府为2012年全年设定的4%的通胀目标，似乎是个好消息。但同时，政府近日发布的一系列月度数据显示，4月工业活动、零售支出、投资和贸易数据都比预期疲弱得多，展现了中国经济增长正继续减速的前景。
这批数据否定了中国经济正实现软着陆的美好预判。但同时，这批低迷数据将动摇政策制定者们的信心，又奠定了经济政策将进一步宽松的预期。
果然，央行宣布了5月18日降低存款准备金率50个基点的消息，存款准备金率下调将释放4000亿~5000Ò
2012年5月，媒体爆料某国有银行已叫停上海、广州等多地分行首套房贷款利率85折的优惠政策，将房贷利率调回至基准水平。在房地产宏观调控力度不减的当下，银行对房贷市场的增量持谨慎态度，不少银行开始调整房贷业务比重，以图改变房贷“一股独大”的现状。
我认为，银行去房贷化终会是一个谎言。
在当今中国，房贷业务近乎零风险，房贷发放后后续基本没有成本，优势相当明显。如将资金向小微企业进一步倾斜，在体制和文化的影响下，风险终不可控。虽然各家银行都在开发消费贷款，如汽车、旅游、出国留学、信用卡分期等贷款，但涉及资金量都远难与房贷相颉颃。即使在发达国家的银行，家庭贷款中也以住房和购车贷款为主，住房按揭贷款仍是个贷中最高最稳定的部分。
如是，降存准，宽流动，肯定会有部分甚至相当部分资金以隐性或显性方式流入楼市。在目前投资渠道偏窄的行情下，有许多人认为流动性放松对楼市是利好，他们预判本次下调存款准备金率后，首套房贷款的利率很可能继续维持85折优惠，部分银行甚至可能会出现8折优惠。这些，开始刺激了楼市的兴奋点。
显然，央行的本意，降存准并非为了救楼市。央行行长周小川曾公开表示，下调存款准备金率释放出的资金广泛分布在国民经济各个方向，没有典型的方向，并不是为了增强股市的信心或者主要流向房地产行业。
有人说，降存准只是一个开始，但与房地产无关，接下来的两三个季度，房地产或许仍将在艰难中度日如年。降存准真的与房地产无关吗？
就短期而言，针对经济增长疲弱最有可能采取的应对措施是降低银行存款准备金率，此举将释放更多资金，让银行增加向实体经济放贷。中国的外汇占款数量已经在今年出现大幅度的下降，这意味着未来降存准的空间较大，按50个基点的幅度，我认为央行可能在年内再降存准两三次，以防经济进一步下滑导致的恐慌性放松政策。
当今中国，降存准是一个能够被均衡接受的政策选择，但其政策效果却需要进一步考量。简单来看，降存准能够降低市场利率水平，从而鼓励银行对实体经济的贷款。但目前来看，银行间市场的利率水平已经不断降低，但中小企业却似乎并没有获得足够的信贷资源，真正获益的反而是债券市场。
本来，降存准，当在促消费，扶持中小企业；缩房贷，当在控制房价泡沫，健康中国经济结构。其向相背，其实同一，名异而实归。
但是，千万不要低估国人的“智慧”，降存准与缩房贷的最终结果或是：名异而实不归——中小企业仍嗷嗷待哺，人们的消费仍瑟瑟缩缩，楼市却可能暗袖添香。
上游放水，房地产关闸，分流可行，但谨防渗透压和蚁穴，其中对信贷分流影响最大的无疑是楼市限购政策的执行坚挺程度。
降存准与缩放贷，在中国经济的舞台上演绎着一出生动的戏剧，它也是中国各种利益关系诉求消长的缩影。
地产调控后的房价变数
房地产调控政策已无悬念，但政策调控下的市场本身力量对房价的影响将有新的变数，未来的市场悬念比政策悬念更大。
房地产调控政策从严酷回归平衡、从全面打压回归有保有压是确定的，抑制投资、投机性需求，刚需购买力得到支持将是未来房地产业的主旋律。
为了保持房地产长期平稳健康发展，可能不能缺少政府调控这只手，这只看得见的手业已发挥了调控房价的巨大威力，但同时它对房地产市场的长期影响，我们还远未能预知。本书主要探讨在政府之手的掌风之下，市场之手的阴柔绵力会如何地影响中国未来的房价。
政策之下，需求被强行压抑，预期被短期扭转，房地产调控政策效力显现，房价基本面仍在调整阶段，泡沫大的城市房价还有下行空间。
国家统计局2012年3月18日公布的数据显示，与2月相比（环比），70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个，分别是济南、贵阳、包头和西宁，涨幅均为01%。而在1月，70个大中城市中，没有房价环比上涨的城市。70个大中城市平均房价的环比跌幅近3个月的数据分别为027%、015%和01%，跌幅连续2个月减小。
有分析说楼市已经出现明显回暖势头，价格筑底趋势可能已经出现，如果不出现新一轮的政策打压，则上半年内，应能看到价格停止下跌。
但显然，我认为：中国楼市近期的回暖，是建立在降价基础上的以价换量，以及被压抑的刚性需求的集中放量。只要降价预期还在，泡沫大的城市房价仍有下行空间。
中国的房地产业发展水平是有区域差距的，但中国的中央政府管理模式和国情模式使区域差别性政策难以落到实处。随着政策效力的明朗化、政策预期的落地化，不同区域的需求力将得到不同的释放，市场本原的力量将渐次得到彰显，中国未来房价将分区域涨跌并现。
河南建业地产股份有限公司董事长胡葆森就认为，我国沿海一带的一线城市，如深圳、广州、上海、青岛，其城镇化率都在60%以上，而中西部地区仍较落后，如中部省份约为40%，西部部分地区还在30%左右，将城镇化率在30%和60%的城市进行调控“一刀切”并不符合科学发展观。
什么是合理房价？还只能依据房价收入比这个指标。
大城市和泡沫化程度比较高的城市，房价严控估计不会放松，也不应放松，因为它们同时肩扛房价示范效应，只有通过大城市房价的合理回归，让民众对房价的预期出现差别化和理性化，区域房价就会出现分化。从本书前述数据看，房价上升城市为中西部城市，我们也看出了这种趋势的端倪。在泡沫化不高的中西部城市，开发商继续降价的空间越来越小。
供应的人为压抑和阶段性断档，将使房价受市场影响风险加剧，未来两年房价动荡性加大。
2012年因政策的压力，大多数已购地开发商因土地开发时限的影响，都将新推楼盘上市时点推延到2012年年底、2013年年初，导致这个阶段的供应将急剧非正常放量，而需求因政策效力并未衰失，预期还在纠结，需求仍受压抑，估计这段时间房价因供应过量仍将技术性下探。
同时，由于这两年开发商买地及新开工速度放缓，今年房地产投资预计仅增长13%，同时保障房项目很可能再次遭遇资金短缺问题。由于投资放缓，商品房的供应在两年后或将短缺。而同时，中国城市化快速推进和人口重新分布是房地产市场发展的重要推动力，从趋势上看，城市化的过程还在推进，每年年增约08个百分点，城市群的形成和城市人口重新布局也使城市的房地产的需求出现上升。需求已恢复增长，供应的大量短缺，将有可能再次导致房价因供应短缺而技术性上扬。
前两年房价的急速泡沫化根源于4万亿的流动性扩张，目前欧债危机导致了中国出口下滑，同时房地产业的景气低落，可能带来中国经济尤其是金融的系统性风险。因此，中国经济迫切需要调整的是过去几年中极端政策带来的失衡、失调，房价这种先抑后扬的趋势或许也暗含中国经济调整的内在需要。
发烧的中国楼市其实很怕风
我在北京出差时与一个普通的非北京户籍出租车司机交谈，交谈的内容已没有太多印象，但谈及房价时他茫然的眼神却给了我深深的刺痛。他说他租的房子只要300元，我吓了一跳，后来一问才知道他是20个人住一间大房，每个床位300元。
回来后在网上看到《李稻葵教授建议政府应直接介入房地产市场》以及《金岩石：中国楼市还会涨得很离谱》，不禁也有话想说。
李稻葵教授是学院派经济学家，他有关“二次房改”的建议引起了社会关注。在被采访到这一话题时，他说房价高涨将会影响中国经济的竞争力，因此房地产是后金融危机时代中国最需要改革的产业。他建议政府应直接介入房地产市场，开发出的房子分成三部分：一部分以合理价格出售，买房者的资格要网上公示，接受监督；另一部分用来出租，提供平租房；最后一个部分是向困难群体提供廉租房。他认为，这样做还可以为政府的公共财政提供支持，在适当的时候政府还可以将房子打包上市，实现证券化。
总的来说，李稻葵教授提的建议是带有学院味的，显然他对中国房地产市场的内在机理并不是很熟悉。而且更根本的，政府的直接干预显然是对市场经济的一种反动。但他的提议，则是肯定迎合了下层百姓的意愿，也迎合了中央政府的未来方针，但他的建议从实操角度来看，无非只反映了一个有良知的知识分子的乌托邦向往而已。
金岩石先生是实操型的专家，他的观点从专业角度来看应该是颇有见地的。显然，中国的楼市，无论是从租金的投资回报率还是居民的收入房贷比，我们都看不到中国城市房价的合理性。但是从房产的投资属性看，决定房价的既不是本土的工资收入，也不是当地的租金水平，而是外来人口和投资资金的净流入。在中国的多数城市中，住宅的购买者近80%为外来人口，首付资金的来源近80%不是工薪收入。美国的房地产是消费需求主导的，中国现阶段的城市房地产是投资需求主导的，所以在中国的消费物价指数中不含住宅。作为投资品主导的城市住宅不能用家庭收入/房贷比和租金投资回报率的高低来判断房价走势，而要把房地产放在投资市场上分析其价格走势，否则就无法理解中国城市房地产的特殊定价机制。
中国经济正处于城市化的加速阶段，过去20年，城市人口从25%上升到50%，现在已超过6亿人，由于人口加速流入城市，房地产泡沫正在生成。据麦肯锡预测，中国的城市人口到2025年将接近10亿人，城镇化率将达到65%。因此，由此推论，城镇化推动的房地产投机泡沫在未来10年内还会放大。
金岩石先生的分析应该是比较深刻的。支持中国房地产这种“房价投资决定论”的基础是中国人几千年积累的置业购产文化基因，正是这种过度需求造就了中国楼市的过度繁荣。但是在中国，可能还有一点是金岩石先生忽略了的：中国到今日为止也并不是一个完全意义上的市场经济国家，房地产业尤其如此。决定中国房价下行的因素从终极意义上来说也许是去城市化，但决定房价短期走势的核心因素则取决于政府的态度，一旦政府在追求经济发展与民意和谐的均衡博弈格局中偏向一下民意，收紧开发贷款和消费贷款的口子，再加上舆论的导向以及民众的跟风从众心理，房价的变局与楼市的变局其实不是太难，2008年下半年楼市低迷其实就是明证。
发烧的中国楼市其实对房地产业的长远健康发展并不利，发烧的楼市其实是很怕冷的，也是很怕风的。中国的楼市目前肯定是内阴外阳的格局，但究竟中国楼市会否走出短阴长阳，还是一路阳亢行情，我也不知道，因为这取决于中央政府的一念之间。但我更愿意相信，无论是从房地产业的健康发展、底层百姓的意愿需求，还是实体经济的支持需要，中国房价泡沫的挤压还是必要的，也是有益的！
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