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当前位置:图书频道 > 官场财经 > 中国2014:改革升挡 > 第 3 章 现实聚焦:忧思与建言
第8节 房地产市场何处去

但是,如今的房地产市场却不是这个样子。

中国需要一个有活力的、健康发展的房地产市场,源源不断地为不同收入水平的居民提供不同档次的商品房、租赁房,满足他们的住房需求,以实现扩内需、惠民生、稳增长的目标。

房价高涨的原因,政府认为是投资、投机性住房需求炒起来的,因而采取了限贷、限购的调控措施。实施两年,固然抑制了投资、投机房的需求,但同时也造成房价下行的市场预期,购房者持币观望,成交量下降,市场萎缩。房子卖不掉,就阻断了房地产商的资金链,一些房地产商退出市场,一些有实力的降价,以价换量。甫一降价,有支付能力的住房刚需就入市购房,使市场转旺;市场一旺,房价又涨。政府一再声言调控不放松,有的地方甚至加上限价、限利润的措施,使房价不能涨得太多。但是,房价也不能压得太低,低到把开发商的利润全压掉,开发商就要退出市场;低于开发成本,开发商就要赔本破产,银行坏账就要增加。所以,现在的调控措施只能在开发商利润幅度内,来回博弈,不可能使房价回归到与居民收入水平相适应的合理水平,也就是说,不能形成有活力的房地产市场。

土地计划配置制度是地价、房价高涨的根本原因

地价飞涨是从2003年开始的。有人说这是2002年起土地出让实行招拍挂所致。实际上,招拍挂只是一种竞争性的价格形成机制,通过竞争定价,使价格更接近于它的稀缺程度。价格主要决定于供求关系,土地供不应求,价格才上涨;招拍挂不过使地价更真实地反映土地的稀缺程度而已,而非地价飞涨的根本原因。

中国国土广袤,可利用的住宅用地极多,而全国每年增加的住宅用地不过6万~8万公顷,其中还有约2/3是使用存量建设用地,怎么会短缺呢?细究下去,住宅用地短缺是1998年《土地管理法》规定的土地用途管制制度,更确切地说,是这种土地计划配置制度造成的,是土地供应被政府垄断的垄断性房地产市场的必然结果。

中央下达建设用地指标的多寡,主要不是基于对建设用地需求的预测,而是按以供定需的思路,在满足保障粮食安全的耕地需求之余,才确定新增建设用地总量指标,所定的计划指标本来就少。

由表可见,工业用地出让金单价只有住宅用地的1/6,而供应的土地却占到总供应量的43.6%;住房用地供应量只有23.6%,单价高到56万元/亩;普通商品房的供应量更少,地价更高。这充分说明垄断性的土地计划配置制度造成的住房用地人为短缺是地价、房价高涨的根本原因。

有人说,计划供应的住房用地指标并不少,是开发商囤地才造成住房用地短缺。但是,据国土资源部调查,截至2004年年底,全国有闲置地26.37万公顷,其中因权属纠纷、动迁困难、规划变更等政府工作原因批而未供的占51%,开发商囤地的只占27.3%。开发商囤地的原因,一是房价涨得快,即时开发不如延期开发,延期开发不如不开发获利更多,所以囤地;二是拿地时楼面价高,遇到房价下降的预期,为了避险也就囤而不开发。为消灭闲置地,近年政府做了大量工作,对囤地的开发商采取罚款、限期开发、逾期收回等行政措施,但即使全部生效,也不能改变住房用地短缺的基本形势。要有一个平稳的土地市场,才能从根本上解决开发商囤地问题。

为解决广大城镇中低收入居民的住房问题,从2008年起,政府启动了大规模的保障性住房建设,并对保障房采取划拨供地、减免税费等措施以降低成本。国家计划“十二五”期间要新建3600万套保障房,覆盖率达到20%左右。如此大规模的保障房入市,提高了总体的房地产开发投资和房屋销售面积,肯定能拉低住房的平均价格,但是,这并不能降低普通商品房的价格。

二是为了吸引开发商参与保障房建设,许多地方采取出让商品房用地配建保障房的办法。建造保障房利润薄,开发商自然会把建造保障房所减少的利润加到商品房头上,从而抬高商品房的价格。

降低地价要靠开放竞争、城乡统一的土地市场

中央已经看到这一步。2007年中共十七大报告就提出“加快形成统一开放竞争有序的现代市场体系,发展各类生产要素市场,完善反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的生产要素和资源价格形成机制”。

为此,需要修改《土地管理法》和《物权法》,赋予集体土地设定和处分建设用地使用权的权利;赋予农村宅基地使用权人处分(出租、出让)其宅基地使用权的权利;修改《土地管理法》第43、第63条,让集体土地也能进行非本集体成员所需的非农建设;修改《宪法》“城市的土地属于国家所有”的条款,使城市建设规划区内的集体土地(包括城中村土地)也能参与城镇住房建设。

调整并减少房地产开发、交易环节的税费

细究税费的内容,据一份《房地产开发项目报批报建费用明细表》,可以发现税费重复征收和苛捐杂税太多,而且重开发、交易环节,轻保有环节。最近传来好消息:财政部准备对房地产交易环节征收的税种进行简并,并逐步推开房产税。这个消息绝好,可能降低交易环节税负,从而降低房价,希望尽快实行。

总之,要使房价降下来,还需要按正租、明税、清费的原则对房地产的税费进行清理。

1.冲击耕地保护的风险

面临住房供应严重不足的形势,一旦开放集体土地进入房地产市场,肯定会出现蜂拥入市建房的情况。但是,这种情况不会持久。市场自有市场的调节规律,在住房建设接近供需平衡时,建房占地自会放缓,以至停止。

2.减少地方财政收入的风险

然而,无论根据马克思地租学说,还是根据市场经济理论,只要允许集体土地进入房地产市场,土地开发收益就应当归土地所有权、使用权人所得,政府没有站得住脚的理由要求从中分一杯羹。政府可以征收与国有土地同样的税收来募集财政收入,却没有理由要求分享集体土地的开发收益。

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