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第2节 房地产投资的特点

随着人们生活水平的提高, 很多人开始尝试将手中闲散的资金用来投资, 以期获得增值收益。 相对于股票市场上的高风险来说, 很多人更愿意选择比较稳妥的投资方式。房地产个人投资就是目前被大多数个人投资者所看重的一种投资方式。由于近年来房地产市场稳定发展, 房价又一再飙升, 甚至有专家预言房价近十年之内都会保持上涨, 这就更刺激了很多个人投资者投资房产的欲望。房地产投资主要有以下几个特点:

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(1)不可移动性

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房地产最重要的一个特性是其位置的固定性、不可移动性。每一宗土地都有其固定的位置,不可移动这一特性使土地利用形态受到位置的严格限制。建筑物由于固着于土地上,所以也是不可移动的。因此,位置对房地产投资具有重要意义,房地产的价值就在于其位置。投资者在进行一项房地产投资时,必须重视对房地产的宏观区位和具体位置的调查研究,房地产所处的区位必须对开发商、物业投资者和使用者都有吸引力。

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(2)长期使用性 ]3 `. u7 p* T. |' |/ f. y, S8 D

土地的利用价值永远不会消失,这种特性称为不可毁灭性或恒久性。因为土地的这种特性,房地产作为一种商品具有长期使用性,具有较高的耐用性。房地产可为人类提供较长一段时间的房屋服务流量,满足消费者对房屋的消费需求。但值得注意的是,我国房地产的长期使用性受到了有限期的土地使用权的制约。国家规定的土地使用权一次出让最高年限因土地用途不同而不同:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合用地或者其他用地50年。

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(3)附加收益性 banbijiang.com

房地产本身并不能产生收入,房地产的收益是在使用过程中产生的。房地产投资者可以在合法前提下调整房地产的使用功能,使之既适合房地产特征,又能增加房地产投资的收益。例如,为了满足写字楼的租客对工作中短时休息场所的需要,可以增加一个小酒吧;公寓的住户希望能有洗衣服务,投资者可以通过增加自动洗衣房,提供出租洗衣设备来满足住户的这一要求。房地产的这个特性被称之为适应性或附加收益性。 半壁江图书频道

按照房地产使用者的意愿及时调整房地产的使用功能是十分重要的,这可以极大地增加对租客的吸引力。对房地产投资者来说,如果其投资的房地产适应性很差,则意味着他面临着较大的投资风险,例如,功能单一、设计独特的餐饮业,其适应性就很差,如果不想花太多的费用就达到改变其用途或调整其使用功能几乎是不可能的。所以,房地产投资一般很重视其适应性的特点。 半壁江中文网

(4)异质性 本文来自半壁江图书频道

市场上不可能有两宗完全相同的房地产。具有特色的房地产,特别是某一城市的标志性建筑,对扩大业主和租客的知名度,增强其在公众中的信誉有着重要作用。每一宗房地产在房地产市场中的地位和价值不可能完全一样。从这个意义上来讲,固定位置上的房地产不可能像一般商品那样通过重复生产来满足消费者对同一产品的需求。房地产商品一旦交易成功,就意味着别的需求者只能另寻它途。异质性说明房地产市场交易的空间和时间都受到限制。

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(5)资本和消费品的二性

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房地产不仅是人类最基本的生产要素,也是最基本的生活资料。在市场经济中,房地产是一种商品,又是人们最重视、最珍惜、最具体的财产。房地产既是一种消费品也是一项有价资产。房地产作为一种具体的消费品,是很容易理解的,而作为一项重要资产,房地产在一国总财富中一般占有很大比重。根据有关资料统计,美国的不动产价值约占其总财富的73.2%,其中土地占23.2%,建筑物占50%,属于其他财富的仅占26.8%。因此,人们购买一宗房地产消费品的时候,同时也是在进行一项投资。

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(6)易受政策影响性 半壁江图书频道

在任何国家和地区,对房地产的使用、支配都会受到某些限制。房地产受政府法令、政策的限制和影响较重要的有两项:一是政府基于公共利益,可限制某些房地产的使用。如,城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度和绿地率等的规定;二是政府为满足社会公共利益的需要,可以对任何房地产实行强制征用或收买。房地产易受政策限制的特性还表现在,由于房地产不可移动.,不可隐藏,所以逃避不了未来政策制度变化的影响。这一点既说明了投资房地产的风险性,也说明了政府制定长远房地产政策的重要性。 ]3 `. u7 p* T. |' |/ f. y, S8 D

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