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第7节 风险意识不能忘

房产既是生活必需品,又具有投资价值。在房产投资中,人们特别注重防范的风险是对于期房的投资。不动产投资虽有优势,但亦蕴藏着诸多风险,包括市场风险、流动性风险、法律风险和诚信风险等等,因此,风险管理永远是不动产投资理财的主要课题之一。

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正确估计地产投资中风险

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(1)流动性风险。物业一旦购置后就不易变现,这是物业投资的最主要风险。另外,产权不清也会造成物业再次交易的程序复杂,费用过高,所以在购置时做到产权清晰,也是规避流动性风险的重要一环。 i6 N, A/ X5 @0 Z7 f7 x. T9 P4 C5 C( }7 H* y

(2)法律风险。有些是项目本身及操作方式不合法。比如“五证”不全、不能办理产权证、项目本身就涉嫌违规、投资模式不合法等;有些是合同条款不合法,合同条款约定不清晰,无法起到保障各方利益的作用;还有些是担保机制不合法,即所提供的担保为无效担保。比如,政府规划属于法规范畴,具有强制性,如果规划失当,也会造成商铺贬值。 4 y3 _, q3 z0 l* C) T' f7 T; e5 \8 q

(3)房市的波动风险。不动产的波动性相对股市要小一些,但仍然有波动风险,特别是在某些特定情况下,其波动幅度还很大,尤其是在形成高价的房地产“泡沫”破裂后或经济危机及经济衰退期时更是如此。 内容来自半壁江

(4)供求关系变化的风险。房产的供给量与客户的有效购买量是动态变化的关系。在供应量超过购买量时,房产的价值一般向下运动。比如,有许多买房者以投资为目的购买高档公寓,以期获得高额回报。但是,不少房产投资者往往是以相邻现有的高档物业出租价格为计算基础的,并且对有效需求有较高的预期值。若开发商在该地区建造的高档公寓量大幅增加,在较短时间内供给大量新楼盘,而有效需求并没有像预想的那样强劲,那么则有很大可能出现供求关系变化的风险,从而危及预期房产投资回报的实现。所以,房产投资者应该注意房产投资目标地区的地产资源储备潜力和房产开发趋向,对有效需求的增加作较保守的预期,选择供求关系大体平衡的地区进行房产投资,以便规避供求关系变化带来的风险。 ]3 `. u7 p* T. |' |/ f. y, S8 D

(5)公共环境风险。房产价值与其所处的公共环境的好坏是联系在一起的。公共环境由于城市发展中的问题而发生恶化或者相对其他地区停滞不前而引起的落后等,都会对房产价值构成风险。所以,不论置业或投资,买房人必须注意公共环境风险,把眼光从样板间、售楼处或者工地上放远一些,仔细地考虑一下周边公共环境,把各方面的情况了解全面些,并结合城市发展规划进行前瞻性的考虑,以便尽可能地规避公共环境风险。 2 Y+ \; c- P. g/ \6 [2 B' V5 ?. e; ]3 y

(6)人文环境风险。房产的价值还与社区的人文环境联系在一起。用比较直接的话说,就是所谓的高档社区、贫民区或者外来流动人口聚集区等。一般来说,一个房产项目的人文环境好坏与其房产价值成比例增减。同样的房子在人文环境不同的地区价值往往会有相当惊人的差异。如果出现周围人文环境越来越差、治安不良等情况,那么,这样的房产大幅贬值是肯定的。所以,置业或投资者切不可因图一时房价便宜而置人文环境于不顾,而应注意房产的人文环境,并选择人文环境好或者具有向上发展趋势地区的房产置业,以有效规避房产人文环境风险。 i6 N, A/ X5 @0 Z7 f7 x. }7 H*

(7)按揭还贷风险。目前,银行对于个人房贷采取了越来越开放和优惠的购房按揭方案,甚至出现“零首付”等对置业者极为有利的条件。不少房产置业投资者也打起了“以小博大”、“以房养房”等主意。毫无疑问,银行按揭的优惠条件对买房人是极其有利的金融支持,成全了许多人买房的梦想。但是,天有不测风云,有些将来的事不一定现在就预料得那么周全,将来也许会有意外的事情发生。如果还贷额占收入或资产比重较大,将来一旦出现没有预料到的事情而发生还贷困难,则房子有被银行收走的风险。 半壁江中文网

规避地产投资风险的对策 4 y3 _, q3 z0 l* C) T' d5 l,; e5 \8 q

(1)慎重决策。买房人切忌冲动购买,把预期收入的估计建立在较切合实际的基础上,并留有资金余地,从而使自己的买房和房贷按揭额决策建立在有盈余的偿付能力基础上,以便从容还贷,规避房贷风险。 内容来自半壁江

(2)选择符合新一代房产特征。房产本身有其发展过程,一代接一代向更合理的设计、更新的建筑材料设备、更符合信息时代需求的方向发展。因此,房产置业投资者应敏锐地注意房产发展和新经济对房产发展的影响,在置业时有适当的超前观念,选择符合新一代房产特征,适应信息化时代的房产,以便规避由于房产落后所造成的房产价值下降的风险。 2 Y+ \; c- P. g/ \6 [2 B' V5 ?. e; ]3 y

(3)优化投资结构,不要盲目跟风。目前对国内百姓而言,家庭资产主要以金融资产和房产为主,金融资产又在存款、保险、基金、债券、股票等产品中进行分配。由于这些投资产品的风险性、收益性不同,因此进行理财时,根据不同的年龄必须考虑投资组合的比例,不宜将所有的资金投入到单一品种内。

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(4)注重长期收益,避免长期风险。近年来,在房价累积涨幅普遍超过30%的情况下,房产投资成为一大热点,“以房养房”的理财经验广为流传,面对租金收入超过贷款利息的“利润”,不少业主为自己的“成功投资”暗自欣喜。然而在购房时,某些投资者只顾眼前收益,并未全面考虑其投资房产的真正成本与未来存在的不确定风险。其实,众多的投资者在计算其收益时往往忽视了许多可能存在的成本支出,如各类管理费用、空置成本、装修费用等。同时,对未来可能存在一些风险缺乏合理预期,存在一定的盲目性。经历了“房产泡沫”的日本和香港公民,或许已经意识到房产投资带来的巨大风险。因此,建议国内投资者,在投资房产时必须作深入地研究分析,事先作好心理准备,不要有太高的奢望,而且更要注重长期效益。

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(5)正确分析不动产的价值。房地产投资的概念是投资人通过购买不动产后,出租或再转卖来获得收益。一个成熟和理性的市场,住宅的投资回报率占多少算合理?经济发达国家和地区年投资回报率一般在5%左右。专家认为,中国作为发展中国家,住宅发展具有巨大空间,年投资回报率应高于住宅发展达到或接近饱和的经济发达国家和地区。现在已有不少房地产商推出投资概念来吸引购房者,但在其运用上还有些过于简单。因此,要正确分析不动产的价值。 半壁江图书频道

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